VERKATEHTAAN VUOKRIEN INDEKSIKOROTUKSET?

Aamun (5.10.) HäSa kertoi Sibelius-opiston ja Vanaveden opiston vuokrien huikeista nousuista. Mistä on kyse?

Jutussa käytetyn sanamuodon sekä esitettyjen prosentti- ja euromääräisten nousuesimerkkien valossa näyttää siltä, että vuokrasopimuksien KOKO vuokra on sidottu täysimääräisesti kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin.

Tämän indeksin tarkat indeksiluvut ovat Tilastokeskuksella maksullisia, mutta indeksin vuosineljänneksittäin tapahtuneesta prosenttinoususta voi karkeasti arvioida, että:

Q2/2009 – Q2/2011 indeksi nousi kumulatiivisesti n. 18%, ja

Q2/2008 – Q2/2011 indeksi nousi kumulatiivisesti n. 29%!

Numeroesimerkeistä voi myös laskea, että maksetut neliövuokrat ovat valmiiksi varsin korkeita – siihen ovatko ne vuokrasopimusten alussa olleet epätavallisen korkeita en osaa ottaa kantaa, mutta selvää on, että tiloja vuokrattaessa ns. pääomavuokran osuus on ollut erittäin merkittävä.

Mistä tullaan itse asiaan:

On sulaa hulluutta ja täysin kohtuutonta korottaa pääomavuokran osuutta kiinteistön ylläpidon kustannusindeksillä. Käytetty indeksi tosiasiassa kuvaa ainoastaan vuokran ns. hoito-osan kustannuksien nousua.

Kun vuokrat näyttävät olevan nyt jopa n. 16 – 19 €/m2/kk, on hoitokulujen osuus tästä muutama euro. Vertailukohtana esim. asunto-osakeyhtiöiden hoitovastikkeet 3-4 €/m2/kk. Vaikka Verkatehtaan hoitokulut julkisena tilana saattavat olla isommat, puhutaan silti ehkä luvusta joka on ollut luokkaa 30-40% alkuperäisestä vuokrasta.

Joten kohtuullinen vuokrasopimusten indeksiehto olisi erottaa vuokrasta pääoma- ja hoito-osuus, ja kohdistaa kiinteistön ylläpidon indeksi ainoastaan hoito-osuuteen. Pääomavuokran osuuden muutoksiin voidaan käyttää jotakin muuta perustetta, periaatteessa pääomavuokraa ei tulisi muuttaa ellei määräytymisperusteissa tai pääomarakenteessa tapahdu jotakin vuokralla oleville tiloille jyvitettävissä olevaa muutosta.

Esimerkinomaisesti, jos hoito-osuus on ollut alunperin 1/3 vuokrasta, nostaa nyt käytetty indeksin 10% nousu oikein käytettynä kokonaisvuokraa 3,3%, ei 10% kuten HäSa:n jutun esimerkki vuokrien korotuksista kertoo.

Jos asia on kuten numeroesimerkit näyttävät, ovat Vanajaveden opisto ja Sibelius-opisto subventoineet Verkatehdasta sadoilla tuhansilla viimeisten 3-4 vuoden aikana.

Tässä valossa luulisi olevan mahdollista kohtuullistaa selkeästi kohtuutonta vuokrasopimuksen ehtoa joko neuvotteluteitse, tai lainsäädännön määrittelemin keinoin.

3 kommenttia artikkeliin “VERKATEHTAAN VUOKRIEN INDEKSIKOROTUKSET?”
  1. avatar Jouko Astor sanoo:

    Ne tosiasiat Verkatehtaan vuokrista

    Toimittaja Pirkko-Liisa Niinimäki kirjoittama uutinen Verkatehtaan vuokrista 5.10.2011 Hämeen Sanomissa sisälsi runsaasti vääriä tietoja. Olen lähettänyt vastineen lehteen. Toivottavasti se julkaistaan huomenna. Nyt kuitenkin nopeasti pari olennaista tosiasiaa.

    Uutisissa väitetään, että opistojen vuokrat ovat nousseet kolmessa neljässä vuodessa 20-30 %. Sibelius-opiston opetustilojen vuokra oli v. 2008 11,85 €/m2. Nyt se on 13,14 €/m2, kasvua 10,8 %. Vanajaveden opisto maksoi opetustiloistaan vuokraa v. 2008 9,26 €/m2 ja nyt 10,28 €/m2, kasvua 11,0 %.
    Opetustilojen vuotuinen vuokrankorotus on siis ollut keskimäärin 2,7 %/vuosi. Korotus kohdistuu, kuten Ilkkala asiallisesti toteaakin, juuri hoitokustannuksiin, ei pääomaan.

    Hämeenlinnassa vapailla markkinoilla uusien toimitilojen vuokrataso on 17-20 €/m2. Vanhojen toimitilojen vuokrat ovat 9-12 €/m2. Opistot toimivat uudenveroiseksi kunnostetuissa tiloissa, joiden vuokrataso vastaa kuitenkin peruskuntoisten tilojen vuokratasoa. Vuokrat ovat asiallisia, ne eivät ole karanneet eivätkä karkaa pilviin, kuten uutisen otsikossa väitetään.

    Jouko Astor
    Toimitusjohtaja
    Kulttuuri- ja kongressikeskus Verkatehdas Oy

  2. avatar Leo Leppänen sanoo:

    Olen seurannut muutaman vuoden toimittaja Pirkko-Liisa Niinimäen kirjoituksia Hämeen Sanomissa. Hän on kulttuurihörhö,jonka päätoimittaja voisi passittaa sopivassa yhteydessä lehdestä telakalle. Niinimäki syytää liian usein epäluotettavaa tekstiä.

    Toimitusjohtaja Jouko Astorille lämpimät kiitokset ja onnittelut asiatietojen lähettämisessä tänne lehden blogiosastolle. Näin kaupunki-konsernissa muidenkin johtajien tulisi toimia.

    Leo Leppänen
    ex-kaupunginsihteeri
    toimitusjohtaja, eläkkeellä

  3. avatar Kari Ilkkala sanoo:

    Terve Leo & all,

    saatuani taustatietoa ajattelin jättää kommentoinnin asianosaisten asiaksi.

    Pakko sanoa kuitenkin jotain sormen osoittaessa väärää henkilöä kun toimittajan tiedot kuitataan kertalinttuulla vääriksi. Lehden jutussa ja Jouko Astorin kiitettävän nopeasti annetussa vastineessa on kyseessä osatotuuksilla pallottelu, johon Niinimäki ei (ainakaan yksin) ole syyllinen.

    Jouko Astorin mainitessa opetustilat hän jättää mm. tanssi-, toimisto- tms. tilojen vuokrat, sopimukset ja indeksisidonnaisuudet mainitsematta – tätä eroa eivät tosin tehneet Verkatehtaan toimijatkaan, joten tasapeli josta pokkaan tässä vaiheessa pois.

    Toivon Verkatehtaan toimijoille ja Verkatehtaalle tuloksellisia neuvotteluja.

Jätä kommentti

css.php